Qu’est-ce que le droit de préemption ?

En France, le droit de préemption urbain (DPU) est l’un des droits de préemption prévus par le droit public. Il est attribué aux communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme, d’un Plan d’Occupation des Sols ou d’une carte communale.

Ce droit permet à la commune d’acquérir prioritairement un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d’être vendu. Lorsqu’un propriétaire vend un terrain ou une maison à un acheteur, avant que la vente ne soit conclue, la commune doit s’exprimer sur sa volonté d’user de son droit de préemption. Si elle choisit de le faire, elle devient prioritaire pour l’acquisition du bien. Sinon, la vente suit son cours normal.

Grâce au droit de préemption urbain, une commune peut ainsi acquérir des biens dont elle a besoin pour mener à bien ses projets d’aménagement (exemple : maison située sur le tracé d’un projet de voirie), sans avoir recours à l’expropriation, et son caractère brutal. Par contre, la préemption, qui se fait au moment où le propriétaire décide de vendre son bien implique que la décision d’acquérir ces propriétés soit prise bien avant que le projet ne soit en phase opérationnelle, engendrant ainsi un coût de portage foncier supplémentaire.

Par ailleurs, ce droit permet à la commune d’avoir une bonne connaissance du marché immobilier sur son territoire, ce qui est une raison de l’importance des zones soumises au DPU et au faible nombre de décisions de préemptions (1 % des cas environ).

Création

Lorsqu’une commune est dotée d’un Plan Local d’urbanisme (PLU) ou d’un Plan d’Occupation des Sols (POS) approuvé, le Conseil Municipal (ou l’organe délibérant de l’EPCI (Etablissement Public de coopération intercommunale)) peut créer le droit de préemption urbain.

Les délibérations créant un DPU sont valables sans limitation de durée. Elles peuvent être modifiées par le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’EPCI.

Délégation du droit de préemption

Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l’État, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement. C’est ensuite le délégataire du droit de préemption qui exerce toutes les responsabilités dans le cadre de la procédure de préemption et qui, à son terme, devient propriétaire du bien.

DPU simple

S’il est créé sans précision particulière, le droit de préemption urbain n’est pas applicable aux opérations suivantes :

• aux copropriétés créées depuis plus de 10 ans ;
• à la cession de parts ou d’actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi nº 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l’attribution d’un local d’habitation, d’un local professionnel ou d’un local mixte et des locaux qui lui sont acesssoires;
• aux parts ou actions de sociétés d’attribution visées aux titres II et III de la loi n^o71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction, qui font l’objet d’une cession avant l’achèvement de l’immeuble ou pendant une période de dix ans à compter de son achèvement ;
• à la cession de la majorité des parts d’une SCI (Société Civile Immobilière), lorsque le patrimoine de cette société est constitué par une unité foncière, bâtie ou non, dont la cession serait soumise au droit de préemption.

Procédure de préemption

Le vendeur, ou, plus généralement le notaire, notifie au titulaire du droit de préemption le projet de cession lorsqu’il est soumis au régime du DPU, par ce qu’on appelle une déclaration d’intention d’aliéner (DIA)¹⁴. Ce titulaire a alors deux mois, jours pour jours, pour notifier sa décision de préempter le bien, soit au prix demandé par le vendeur, soit à un prix inférieur.

Le silence de l’administration pendant ces deux mois vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. Cette renonciation est valable indéfiniment, mais uniquement pour le vendeur concerné et pour le prix exact mentionné à la DIA, et le vendeur peut donc céder librement son bien à ces conditions, à l’acheteur initialement prévu ou à toute autre personne.

La renonciation au DPU n’implique donc nullement que l’administration n’exercera pas ultérieurement son droit de préemption si le bien est remis sur le marché à un autre prix : les projets de la collectivité, ses moyens financiers ou les conditions du marché immobilier peuvent avoir évolué entre les deux DIA.

Le prix de la préemption est fixé librement par la collectivité, mais celle-ci doit préalablement demander l’avis à France domaine, service des impôts chargé notamment des évaluations des biens immobiliers pour le compte du secteur public.